“拉车西瓜，去南京换房”

来源：地产深度报道

为了改善销售端持续低迷的拉车现状，加速楼盘去库存，西瓜营销端频频祭出新招式。去南

大蒜、京换小麦换房的拉车热议还未停止，新房市场再现新式以物换房，西瓜这次的去南货币等价物是时令水果——西瓜。

相较于大蒜、京换小麦能换到河南县城的拉车新房，西瓜的西瓜置换能级有了提升，可以换到二线城市南京的去南新房。

6月28日，京换旗下的拉车新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”的西瓜营销活动，根据规则：西瓜可以10元一斤的去南价格冲抵房款，每套房收购上限为1万斤，对应10万元房款，活动为期18天，7月15日结束。

新城·云漾滨江项目位于南京市江宁板块。

2020年7月南京集中出让9幅地块，新城控股旗下的南京新城万嘉房地产有限公司分别以10.5亿元和11.7亿元的底价，拿下兴城路以南的G43和G44地块，对应楼面价为9052元/平方米和9047元/平方米。

当年9月两地块确定案名为新城云漾滨江，根据规划将建成16栋高层住宅，建面户型约75-125平方米，彼时对外放风价为1.9万元/平方米，总价在142万-238万元。

2021年1月22日项目首开296套，取证价为18621元/平方米，随后的一年里新城·云漾滨江又多次加推，均价在19000元/平方米上下浮动。

多次开盘之下，新城云漾滨江取得了不错的去化率。

南京网上房地产数据显示，一期1198套房源，目前已成交971套，已认购28套，剩有199套未售，去化率超过83%。

但到了2022年4月二期取证，市场热度已然发生了改变。彼时二期一批次开盘，虽然均价18802元/平和一期相差无几，可自开盘以来，新城云漾滨江推出的312套房源两个多月时间仅成交29套，认购1套，尚有282套未售，去化率不足1成。

有南京地产人士直言，“去化艰难是新城云漾滨江西瓜换房的根本出发点，试图通过物资抵扣房款来增强购买力，加速项目去库存。”对于实际转化，上述人士认为并不乐观，“博眼球可以，但刺激效果有限。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，小麦属于农业大省的重要生产物资，种植规模大，借此做一波“小麦换房”的营销活动，较为符合当时农户的收入情况和购房需求。而西瓜属于季节性水果，农户种植的规模即便大，也可能是局限于个别农户，符合条件的农户数量肯定没有种植小麦的农户多，换而言之，此类营销能够吸引多少瓜农购房，需要打个问号。此外，严跃进表示，大家肯定小麦换房在于房企组织力量，以高于市场价来收购，属于对农户种粮收益的保障举措。而西瓜本身属于季节性水果，当前也没有出现西瓜贱卖一说，类似收购吸引力和意义不大。同时，严跃进强调，花式营销不排除借活动变相降价的可能。

这一猜测也得到了证实，有项目营销人员对《国际金融报》记者表示“目前南京新房市场竞争激烈，相较一期，二期价格上更有优势，均价已降到1.6万元/平左右，此外其承诺“即便没有西瓜，也能申请优惠”。

去化承压的不仅新城云漾滨江，当前南京市场不少新盘受困于销售端。

据不完全统计，今年1季度，南京新房市场领证约72次，上市房源超1.1万套，而需摇号选房的只有13个项目，其中仅4家楼盘开盘卖光，占比不到6%，这也意味着大量新房在开盘后依然面临漫长的去化。记者查询发现，部分项目开盘一年多仍有房源待售。

事实上，不仅是远郊板块，往日的热门板块，如今也在面临去化艰难的问题。

南京网上房地产数据显示，2022年江北核心区的入市项目中，仅一个楼盘销售超过5成，6个楼盘去化都低于5成，大部分都在3-4成左右，其中最低的仅有1.7成。

易居研究院统计显示，当前全国楼市正经历着11年来第三次供大于求的局面。

根据易居研究院统计的2011年-2022年50城住宅库存景气指数显示，11年的时间里楼市经历了“2波供不应求”和“3波供大于求”。

其中3波供大于求分别为2011年-2013年4月份，2014年1月份-2016年7月份，2021年10月份开始到现在。

细分来看，根据易居最新发布的“50城住宅压力指数”显示，库存压力较小的只有北京、上海、合肥、成都、海口、西安6个城市，其余城市都面临库存压力，其中南京、重庆、南宁、哈尔滨、长春、珠海、常州等库存压力较大，均在2年以上，太原和惠州更是超过3年。

记者  孙婉秋