苏州楼市地市双松绑，首轮土拍小幅回温234亿元收官「鏖战“两集中”」

华夏时报

5月10日，两集中为期两天的苏州双松苏州首轮土拍结束，最终15宗涉宅地全部成功出让。楼市轮土值得注意的地市是，本轮集中出让土拍门槛大幅放松，绑首保证金比例降至20%，温亿出让金缴纳周期延长至6个月，元收提振地市的官鏖意图十分明显。同期，两集中苏州还松绑了楼市限售限购政策，苏州双松以提升市场信心。楼市轮土

土拍规则进一步放松

5月9日-10日，地市苏州2022年首轮集中土拍开拍。绑首此次供地推出15宗宅地，温亿总起拍价为227亿元。元收对比566.7公顷的2022年全年苏州市区宅地供地计划，首轮占比仅有15%。但分区域来看，湖东、狮山等热点区域推出多宗优质地块，土地质量较去年第三轮略有提升。

与其他已经进行了集中供地的城市类似，苏州此轮土拍的竞买门槛进一步调低。其中，土拍将竞买保证金比例由去年三轮的30%降至20%，对房企的资金要求明显放松。同时，姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力。

克而瑞地产研究中心（以下简称“克而瑞”）指出，苏州此次供地填补了去年第三轮未取消园区土地市场指导价的空白，目前全部地块均未设地块的市场指导价，因竞拍激烈导致出价超过市场指导价而需提前支付二期土地款的规定也随之取消，“势必也在一定程度上缓解房企资金压力，提升房企参拍积极性的意图显而易见”。

值得注意的是，5月9日上午，苏州楼市调控政策出现调整。当日，苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员向《华夏时报》记者透露，尽管目前还未下发文件，但已收到“苏州自5月9日起取消二手房限售”的口头通知。同时，苏州还将新房限售年限由3年调整为2年。若家庭有新出生人口（二孩及以上）需要更换住房的，现有房屋可即时出售，不受限售条件的制约；限购方面，非苏州市户籍三年内累计24个月社保改为连续6个月社保，同时非限购区域房产不再计入家庭限购套数。

上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，在市场心理预期低迷的情况下，土拍前传出的相关政策或是为土地市场顺利交易进行铺垫，“从结果来看，也没有出现流拍现象”。

经过2日的竞拍，5月10日下午，15宗宅地均成功出让，总成交金额达233.7亿元，其中4宗地溢价成交（2宗地块触及中止价、进入一次性报价环节），其余11宗地块均为底价成交。在好地网研究员周吉羊看来，苏州去年三轮拍地，无一地块进入一次性报价环节，但从本次竞拍情况看，两宗地块进入一次性报价环节，说明苏州土拍热度有所回升。

据克而瑞苏州房产测评统计，在苏州本轮集中供地中，除、木渎集团、太湖城投等本地国企，万科、招商、保利置业、大华、星河、南京安居等房企也参与了报名竞拍。但最终，15宗成交地块均被央、国企竞得，除中粮、招商、3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投。

其中，5月9日，苏地2022-WG-9号地块由旗下卓远地产（成都）有限公司以10.52亿元竞得，成交楼面价约28125元/平方米，溢价率12.5%；5月10日，苏园土挂（2022）02地块受到热捧，最终以近15%的溢价率成交，成交价约36.16亿元，由竞得。

苏州高新地产则是本轮供地中获地最多的企业：其中，5月9日，该公司以6.85亿元竞得高新区枫桥街道1宗地块，楼面价1.3万元/平方米。同时，苏州高新地产还分别以1.86亿元、24.35亿元竞得高新区桑园路地块及高新区浒墅关安杨路西南地块。

“从拿地企业来看，民企报名参与度较低，所有宅地最终均由国企及地方平台公司承包。”中指研究院苏州分院分析师金珂向《华夏时报》记者分析，由此可见，面对疫情的不确定性以及疫情带来的整体经济下行，缺乏资金力优势的民企对于市场采取谨慎观望的态度，有意愿拿地的房企也更加看重拿地成本和利润空间，拿地偏好向中心区域、核心区域收缩现象明显。

市场观望情绪依然浓厚

业内普遍认为，苏州近期出台了缩短限售年限、放宽外地限购条件的相关政策，但效果从购房端传导到土拍端仍需等待进一步发酵。

克而瑞也认为，结合上周的无锡土拍结果一起来看，尽管两城本轮土拍门槛相继放松、楼市也明显松绑，但并未对当前市场起到根本的扭转作用。截至目前，18个已经完成首轮集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍还是以低溢价和底价成交为主，土拍“低温”在一定时间内还将延续。

在4月底调控即开始逐步放松的苏州楼市，购房者观望情绪依然浓厚。

“4月苏州市区新房的成交量同比大幅下滑，无论是供应量还是成交量均是近几年来的低谷，苏州楼市持续走冷。”据克而瑞苏州房产测评统计，4月，苏州新房和二手房市场成交量双双下降，商品住宅的供应面积为22.95万平米，环比减少51.35%，同比减少80.04%，成交面积为39.84万平米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。另据房天下数据研究中心统计，二手房成交3514套，其中住宅成交共计3174套，在房贷利率、限购限售政策调整后，住宅成交套数甚至低于3月份。

卢文曦认为，“此次提振市场信心的疗效肯定会出来，但行情复苏或许并不会直接带来V字反弹，在走出低谷之前还要一步三回头。”

克而瑞苏州房产测评亦指出，相关政策对于吸引客户买房大有裨益，也可以促进暂时没有户口的新苏州人置业苏州，但对市场的促进作用有一定的局限性，“如果能在限贷方面着力放松，那么对于新房的成交促进作用将会更为明显，毕竟目前苏州二套房未还清的前提下首付8成在全国都处在高位。我们预计后续苏州还将有进一步的政策松绑，二套房首付比例的调整大概率也会到来”。