中海宏洋为兄弟“兜底”

文/乐居财经 杨宏彬

2015年，兜底合肥的中海最后一场土拍，现场的宏洋竞争并不激烈。当天公开挂牌6宗地块，为兄土地面积426.84亩（约28.46万平方米）。兜底最终，中海6块土地全部成交，宏洋揽金12.16亿元。为兄

当中最贵的兜底一块，被中海联合体摘下。中海当日，宏洋中海宏洋、为兄国际及赛富兴合附属公司组成的兜底联合体，摘下了合肥包河区地块。中海该地块面积127.95亩，宏洋参考价420万元/亩，现场加价10万元/亩后成交，总价5.5亿元。

彼时，合肥市住宅产业化办公室主任透露，该项目为合肥住宅产业化商住小区。而中海拿下地块后，立马就决定了项目开发的合作方：中海兄弟公司中国建筑国际、子公司中海宏洋以及赛富兴合三方成立合资公司，联合开发。

而后，项目名定为“中海央墅”，于2017年6月开盘，2018年8月底已经交房。在拿到相应的回报后，中国建筑国际决定退出合资公司，将商业配套全权交给中海宏洋。

11月1日，中国海外宏洋集团（0081.HK）与中国建筑国际（3311.HK）联合公告称，中国建筑国际将出售中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司（下称“中海合肥”）45%股权予中海宏洋，交易对价约2.92亿元。

公告显示，中海合肥正是当年开发“中海央墅”的合资公司，目前由中海宏洋间接持55%，中国建筑国际间接持45%。交易完成后，中海合肥将成为中海宏洋的全资子公司。

移交商办

从中海合肥目前的股权结构可以发现，中国建筑国际并不是第一个退出的股东。

根据最初的合作开发协议，中海宏洋、中国建筑国际以及基金赛富兴合成立合资公司中海合肥，三方持股分别为45%、45%以及10%。而当前公告展示的股权结构里，已经不见赛富兴合的身影。

根据企查查显示，中海合肥的股权曾于今年1月出现过变更，SAIF XINGHE Hong Kong Limited退出，退出前持股10%，该公司为赛富兴合的附属公司，这部分股权被交给了中海宏洋。

9月28日，中国建筑国际也萌生退出的想法，其将持有的中海合肥的股权予北交所挂牌，转让底价2.92亿元。但过了一个月时间依然无人问津，最终只有中海宏洋来接盘。

由于“中海央墅”的开发及销售已经完成，中海宏洋接盘的是配套商业部分，包括写字楼单位及零售商店。根据最初的开发规划，“中海央墅”的土地面积约为8.53万平方米，其中住宅地块面积约为6.73万平方米，商业地块面积约为1.80万平方米。

根据公告，中海合肥于2021年处于盈利状态，当年实现税后净利润442.4万元。但根据北交所的挂牌信息，中海合肥在今年的经营状况并不乐观，截至2022年08月31日，营业收入1623.21万元，营业利润-462.37万元，净利润-249.36万元。

截止2022年9月30日，中海合肥未经审核净资产价值约为6.54亿元。按此计算，45%股权对应的价值为2.94亿元，中国建筑国际以2.92亿元的价格出售小亏200万元。而从资本出资来看，中国建筑国际在中海合肥的出资额为2.48亿元，2.92亿元出售价格高出4400万元。中国建筑国际在公告中也表示，出售事项将让集团录得1960.7万元的确认收益。

中国建筑对这一笔转让款要的是比较着急的，其要求一次性支付，不接受联合受让。中国宏洋将在买卖协议日期后五个工作日内支付予中国建筑国际。

截止2022年6月，中国建筑国际一年内到期的借款为146亿元，持有的货币资金为279.51亿元。另据查债通显示，中国建筑国际有一笔5.5亿美元的债务将在27天后到期。

一家人的生意

从股权关系上来看，中建集团为中国海外集团的最终控股公司，中国海外集团则分别持有中国建筑国际64.81%的权益及中海宏洋39.63%的权益，为两家上市公司的最终的控股股东，中海宏洋的直接控股股东则为中国海外发展（0688.HK）。所以这笔交易也是“一家人”的内部交易。

实际上，中建集团旗下这几家上市公司的合作常有发生。

10月25日，中国海外发展与中国建筑国际订立重续总承建协议，中海将继续不时邀请中国建筑国际集团作为建筑承建商参与本集团在中国内地、香港及澳门的建筑工程的竞争投标。授予中建国际的最高总合约金额（即年度上限），于截至2023、2024及2025年12月31日止的每个财政年度不得超过90亿港元。

在项目的合作开发上，“中建系”上市公司合作同样频繁。2020年11月20日，中国建筑国际与中海宏洋订立合作协议，拟成立合营企业联合开发株洲土地项目，土地由中海宏洋于2020年10月成功竞得，代价为30亿元。同样是刚摘的地块就联合兄弟公司开发。

同年12月14日，中国海外发展和中国建筑国际宣布，将成立合资公司开发香港启德的宅地，该合资公司将分别由中海发展拥有80%及由中国建筑国际拥有20%。地块位于九龙启德第4E区1号地盘的新九龙内地段第6603号，地盘面积约5，548平方米，预期合资公司关于开发地块的营运资金需求为53亿港元。

2018年12月6日，中国海外发展与中国建筑国际订立合营协议，各方同意成立合资公司，以开发福州地块为住宅及商业物业。合资公司由双方各持50%。地块位于福建省福州市晋安区浦下改造项目，面积约35195平方米，并将开发为住宅及商业物业。

2016年3月24日，中国海外发展与中国建筑国际就位于香港大埔市地段第221号土地成立合营公司，分别拥有合营公司80%及20%的权益。在该土地上建设及开发住宅物业的估计投资总额约为100亿港元，其中21.3亿港元已经支付作为收购该土地的代价。